股损毁行业 信誉的暗流

[日期]：2008-5-6 9:48:00

[作者]:曾祥素 [来源]：中国质量新闻网

——对房产中介吃差价引发案件的调查

    □ 本报记者  曾祥素

    案件回放

    近日，北京市丰台区法院审理了买房人周先生状告该市知名房产中介中大恒基公司在交易过程中吃差价的案件。周先生要求中大恒基公司双倍返还房屋差价及其他损失共计12万余元。

    周先生诉称，2007年6月25日，李先生将自己位于北京市丰台区角门西里的一所房屋委托给中大恒基公司，由其独家代理出售事宜。合同约定的出售价格为82万元。同年8月8日，李先生委托时任中大恒基虎坊桥店经理的张某代办该房屋买卖交易手续、产权转移、过户的一切有关事宜，并将该授权到公证处公证。

    8月9日，张某代李先生与周先生及中大恒基签订了《房屋居间买卖合同》，约定房屋出售价格为88万元，中介费为售房价格的3%。9月3日，周先生与银行签订了贷款合同。现周先生已交齐全部房款88万元，并于9月26日取得房产证书。

    后周先生得知，中大恒基在此次交易中吃了6万元差价，并因此导致自己多支付中介费1800元，贷款利息1920元，契税900元，土地出让金1800元。

    在法庭上，中大恒基公司的代理人表示认可此事，但他认为李先生的代理人是张某而不是中大恒基公司，是张某个人赚取了差价，其个人行为也侵犯了中大恒基公司的权益，故不同意周先生的诉讼请求。

    据悉，北京市丰台区法院将择日宣布该案判决结果。

    房产中介吃差价案件呈上升趋势

    所谓吃差价，即房地产中介公司采取避免交易双方见面，而由其分别与交易双方约定交易条件，在交易条件存在差价后，通过虚构的或与自己有密切关系的第三方分别与交易双方签订合同的方法，赚取差价。

    近年来，随着二手房交易市场的异常活跃，房产中介公司也如雨后春笋般地冒出头来。据不完全统计，截止2007年3月，北京市取得房地产经纪机构备案证明的共有2600多家，门店约6000多个，从业人员5万余人。与此同时，法院受理的涉及房地产中介纠纷案也呈逐年上升趋势。以北京市朝阳区法院为例，该院2002年受理房地产中介涉诉案件46件，2003年179件，2004年279件，2005年402件，2006年474件。在各类案件中，中介公司吃差价占到相当的比例。

    早在2007年11月，北京市首例房地产中介服务公司吃差价被判双倍返还案在该市通州区法院审结。此案的主角仍然是中大恒基公司，因为吃差价被买房人韩先生双倍索赔，法院支持了韩先生的诉求，判决中大恒基公司双倍还返差价额共计5万元。

    据知情者透露，房产中介吃差价并非个别现象，也不止中大恒基一家。最终闹到法庭上的只是一小部分，更多的可能没被当事人发现。或者，买房人事后发现了中介的吃差价行为，虽然气愤，但由于种种原因，却采取了隐忍的态度。吃差价已成为侵害消费者权益、损毁房产中介行业信誉的一股暗流。

    2006年11月10日，北京房地产中介行业协会向全市房产中介公司发出《关于房地产中介机构“不赚差价”的倡议书》。该倡议书要求，对业主委托出售的存量房房源价格要按市场价格予以真实评估，不蓄意提价或压价，不赚取差价。在存量房买卖的业务操作过程中，要让买卖双方当事人见面，当面签署房屋买卖合同。除按现行规定办理权属过户手续后再行出售外，不搞现金收房业务。通过银行专户交割存量房交易资金，不挪用客户资金。如有赚取差价行为，按《消费者权益保护法》规定双倍退赔差价。

    对倡议书的内容，包括中大恒基在内的京城200多家知名房地产经纪公司纷纷表示坚决拥护，愿意接受社会监督。并在店面公示“不赚差价”及公司投诉电话。

    这种行为在法律上该如何定性

    在周先生状告中大恒基公司案件审理过程中，周先生向法庭出示了北京房地产中介行业协会的倡议书和中大恒基店内“不赚差价”的公示，以证明中大恒基公司违背了“不赚取差价”的承诺。对此，中大恒基公司代理人表示，倡议书和公示本身不具有法律效力，而且也未列入合同中，不能说明什么问题。

    那么，倡议书和店内公示是否可以作为判案的依据，中介公司吃差价的行为在法律上应该如何定性呢？

    北京市朝阳区法院法官侯军认为，依据我国当前法律，房地产中介服务应认定为居间行为，这一法律性质决定中介公司只能在促成合同成立时收取中介服务费，而不能在交易服务中吃差价。

    北京市通州区法官在2007年11月审理中大恒基公司吃差价案时指出，该公司曾向消费者做出“若吃差价，双倍返还”的承诺。承诺了，又违反承诺，便是对消费者的欺诈，消费者即可依据《消费者权益保护法》要求其双倍赔偿。